L'une des questions les plus fréquentes de nos vendeurs lyonnais : « Combien vais-je débourser chez le notaire ? ». La réponse est plus nuancée qu'on ne le croit. Les frais de notaire — terme souvent mal compris — sont majoritairement des taxes reversées à l'État et aux collectivités locales, et non des honoraires du notaire lui-même. Voici le détail complet.
Une idée reçue à corriger : les frais sont payés par l'acheteur
Contrairement à une croyance répandue, ce sont les acheteurs qui paient les frais de notaire lors d'une vente immobilière dans l'ancien. Ces frais représentent environ 7 à 8 % du prix d'achat dans l'ancien (2 à 3 % dans le neuf). Le vendeur, lui, n'a pas à régler ces frais.
En revanche, le vendeur supporte d'autres coûts directement liés à la vente. Il est important de les identifier avant de calculer votre « net vendeur ».
Ce que paie l'acheteur : les frais d'acquisition
Ce que paie le vendeur
Le vendeur ne paie pas les frais d'acquisition, mais il doit anticiper plusieurs dépenses qui viennent en déduction du prix de vente brut :
| Poste | Montant estimé | Qui paie ? |
|---|---|---|
| Honoraires d'agence immobilière | 4 à 6 % du prix de vente TTC | Vendeur (ou acheteur si FAI) |
| Dossier de diagnostics techniques (DDT) | 300 à 600 € | Vendeur |
| Remboursement du prêt restant dû | Capital restant dû + IRA éventuelles | Vendeur |
| Indemnités de remboursement anticipé (IRA) | 0 à 3 % du capital remboursé (plafonnées) | Vendeur |
| Impôt sur la plus-value (si applicable) | 19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux | Vendeur (avec abattements selon durée) |
| Mainlevée d'hypothèque (si bien hypothéqué) | 0,3 à 0,6 % du capital initial | Vendeur |
Calcul du net vendeur : Prix de vente brut − honoraires d'agence − remboursement du prêt − IRA éventuelles − impôt sur la plus-value − diagnostics = ce que vous touchez réellement. Demandez toujours une simulation à votre agent avant de signer.
Peut-on négocier les frais d'acte ?
Les émoluments du notaire sont réglementés et fixés par décret. Ils ne sont pas négociables pour les petits montants. En revanche, pour les transactions supérieures à 150 000 €, le notaire peut consentir une remise de 10 % sur ses émoluments proportionnels (au-delà de ce seuil). Cette remise est discrétionnaire. Les débours (frais engagés pour le compte du client) ne sont pas négociables.
Vente dans le neuf : les frais sont différents
Si vous vendez un bien neuf (ou récemment acquis neuf), les frais d'acquisition sont réduits à 2 à 3 % du prix de vente car les droits de mutation sont quasi nuls. Le vendeur d'un bien neuf s'expose en revanche à des contraintes liées à la TVA immobilière si la vente intervient dans les 5 ans suivant l'achèvement.
Un notaire ou deux notaires ?
Chaque partie peut avoir son propre notaire. Dans ce cas, les frais globaux restent les mêmes — ils sont simplement partagés entre les deux études. Il n'y a donc aucun frais supplémentaire à avoir deux notaires. En pratique, cela est conseillé lorsque les intérêts des parties divergent ou que la vente est complexe.
Vous souhaitez calculer votre net vendeur ?
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